Immobilien gelten als sichere Anlage mit überschaubarem Risiko, sie werden auch "Betongold" genannt und sind besonders beliebt in Deutschland.Das ist verständlich denn das Produkt ist greifbar und unkompliziert. Jedoch sollte einem "Austrian Investor" beim Blick auf die Zinsuhr auffallen, dass es nicht klug wäre eine Immobilie zu kaufen um sein Vermögen anzulegen. Es geht nicht um selbst genutzte Immobilien, welche schon in Besitz sind, sondern ausschließlich um die allerorts als "Renditeobjekte" angepriesenen Immobilien.
Schauen wir uns einmal die Preisentwicklung aus dem Häuser-Preisindex des statistischen Bundesamts an. Wir können einen deutlichen Trend ausmachen der durch die künstliche Zinssenkung verursacht wurde (vergl. Abb. 1).
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| Abb. 1 Häuser-Preisindex (Datenquelle: Statistisches Bundesamt, Juli 2014) |
Wie kann nun erklärt werden, warum die Preise für Immobilien steigen?
Die Ausweitung der Geldmenge durch die Zinssenkung der Zentralbanken haben zu einer Situation geführt, dass der natürliche Zinssatz in unserem Markt zwar latent vorhanden ist, aber die Menschen anders handeln. Auf der Suche nach Möglichkeiten das eigene Kapital vor der drohenden Inflation zu schützen, sind Immobilien besonders beliebt. Immobilien werden vermietet und der sog. Mietzins teilt sich dabei auf in Kosten (Erhalt, Verwaltung etc.) und die Kapitalrendite der Anlage.
Wenn er nominale Zinssatz von der Zentralbank nach unten manipuliert wird, steigt der natürliche latent vorhandene Zinssatz der Marktteilnehmer an, um die kommende Inflation in die Renditeziele einzupreisen.
Was bedeutet das für die Mieten - wenn die Ausgaben für den Erhalt konstant bleiben?
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| Abb. 2 (Annahme 100.000 € Immobilie bei verschiedenen Zinssätzen) |
Die ist jedoch nicht so ohne weiteres möglich, da Mietverträge langfristig festgelegt sind und gesetzliche Schranken existieren.
Welche Möglichkeit ergibt sich noch für die Anleger die Renditeziele zu erreichen?
Die nominalen Zinsen notieren also unterhalb den natürlichen Zinsen. Dies bedeutet für Anleger, dass die Rendite für herkömmliche Anleihen oder Festgeldanlagen zu gering sind um die Renditeziele zu erfüllen. Immobilien haben eine festgelegte Rendite durch den Mietzins. Nun werden viele Anleger also tatsächlich die derzeit noch renditestarken Immobilien nachfragen und beflügelt durch günstige Kredite steigen die Immobilienpreise an (vergl. Abb. 3).
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Abb. 3 (Annahme 250,- € Kapitalrendite aus Mietzinsen je Monat)
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| Abb. 4 (Annahme 5% Renditeziel bei steigenden Immobilienbewertungen |
von Rendite zu Kaufpreis in der Waage bleiben muss.
Was jetzt folgt ist natürlich Spekulation - es entsteht eine Immobilienblase. Was es bedeutet, wenn die nominalen Zinsen angehoben werden, kann man Abb. 3 entnehmen. Die aufgrund der übertriebenen Bewertung der Immobilien gefallenen Renditen sind nicht mehr konkurrenzfähig. Dies führt dazu, dass Immobilienvermögen liquidiert werden muss, was schwer möglich ist bei gefallener Rendite. Die Preise müssen also fallen. Vermutlich wird noch versucht vorher die Mieten zu erhöhen, aber das hat seine Grenzen. Erst wenn der Immobilienmarkt völlig zusammengebrochen ist, können die Mieten wieder fallen.
Fazit:
Jetzt in nicht selbst genutzte Immobilien zu investieren ist keine Entscheidung eines "Austrian Investors". Der Markt ist gefährlich überhitzt und schon lange Spielball der Spekulanten. Eine selbst genutzte Immobilie könnte natürlich durch die gesparten Mietkosten eine ausreichend hohe Dividende ausschütten um diese Investition rentabel zu machen. Auf Kredit jedoch besteht ein großes Risiko gegenüber zukünftigen Zinserhöhungen. Man sollte dies also nur in Betracht ziehen, bei ausreichender Liquidität.
Autor: Mark Peters
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